饱受争议的(de)二手房(fáng)交易中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总(zǒng)局联合发布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪(jì)服务(wù)的意见。意见提及，近年(nián)来，部(bù)分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用(yòng)房源客源优势收取(qǔ)过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等(děng)问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合(hé)法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合(hé)理确(què)定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严(yán)格实行明(míng)码标价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增(zēng)加。以北京、上(shàng)海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房(fáng)成交依赖中介居间(jiān)成交，房(fáng)地产调(diào)控重心(xīn)逐渐从开发商过(guò)渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的收费夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造成(chéng)额外(wài)的负担，而且这些服务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二(èr)手房市场交(jiāo)易过(guò)程(chéng)中存在(zài)的“乱象(xiàng)”有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房地产经纪(jì)服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点(diǎn)城市，二手房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过(guò)程中，部分价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合(hé)理降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实行分档定价(jià)。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下发的《关于房地产中介服务收费的通(tōng)知(zhī)》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目前北(běi)京市执行(xíng)的(de)2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复杂(zá)的住宅买卖经纪(jì)服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介(jiè)服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)收费多(duō)少由各中介机构自行(有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监管部(bù)门当前并(bìng)未明(míng)确(què)具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程(chéng)中对收费标准进行(xíng)明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应(yīng)当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建设部(bù)门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管部门(mén)会同有关部门依法查处不按规定(dìng)明码标价(jià)、操纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格(gé)和反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规纳入(rù)国(guó)家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部发文鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市(shì)场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前(qián)两(liǎng)部门(mén)提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定(dìng)其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市(shì)场看(kàn)，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多(duō)房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵(cī)，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生(shēng)影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研(yán)究(jiū)院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付一(yī)半的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往(wǎng)往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及(jí)税费(fèi)均由(yóu有缘千里来相会,三笑徒然当一痴什么意思，三笑突然当一痴打一成语)购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所谓‘约定(dìng)俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向(xiàng)房(fáng)东(dōng)收取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易(yì)中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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