饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的(de)二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐得到监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服务的意(yì)见。意见(jiàn)提及(jí)，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未明码标(biāo)价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加(jiā)强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产首(shǒu)席分析师张大(dà)伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市(shì)二手房(fáng)交易占(zhàn)比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策研究中心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居(jū)民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专业性(xìng)，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很多(duō)中介(jiè)利用信息不(bù)对称等(děng)问题，将非必(bì)要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成额外的负担，而且这些服务事(shì)项并(bìng)未明(míng)码标价。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出(chū)，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关(guān)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项(xiàng)工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中(zhōng)，历(lì)来对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多的一(yī)个话(huà)题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要(yào)缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的(de)中介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确(què)定经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同(tóng)承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟介绍，反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系目前房地产经纪服务收费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下(xià)发(fā)的《关于房地产(chǎn)中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的(de)2014年更新后的(de)收费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅(zhái)买(mǎi)卖经纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定(dìng)的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手(shǒu)房中介费上(shàng)限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简(jiǎn)反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系政放(fàng)权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介(jiè)机构在(zài)实际(jì)收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并未明确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机(jī)构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过程中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张(zhāng)大伟(wěi)补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部门(mén)在此次意见中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店(diàn)、网站(zhàn)、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标准(zhǔn)，不得(dé)混合(hé)标价和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经(jīng)纪(jì)机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分(fēn)别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人出(chū)具收费(fèi)清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金(jīn)额，由当事人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部门(mén)将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处(chù)不按规定明(míng)码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价(jià)格(gé)和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用(yòng)信息公示系统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档定(dìng)价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主要还是规(guī)范行业，打(dǎ)击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对(duì)市场的影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的(de)细则(zé)，还需要看各城市落地执行情况。

　　不(bù)过(guò)，张大伟表示，“从(cóng)目前(qián)市场(chǎng)看，经(jīng)纪服务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的(de)专业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一(yī)半的(de)中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二(èr)手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这部分(fēn)费用也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式(shì)，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费(fèi)转嫁(jià)给(gěi)下家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向(xiàng)购房(fáng)者单(dān)边(biān)收费的(de)行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的基(jī)础上，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东(dōng)往往会(huì)将其(qí)转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于(yú)房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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